In merito a questa domanda/dubbio e sulla scorta di quanto scritto negli articoli 1 e 2 del blog che ti invito a leggere per avere un quadro ancora più chiaro e completo

1. https://resvolta.it/ho-subito-un-pignoramento-posso-ricomprare-la-mia-casa-allasta-e-la-soluzione-giusta/
2. https://resvolta.it/posso-far-comprare-ad-un-mio-parente-la-mia-casa-allasta-e-posso-fare-un-mutuo-o-ottenere-un-prestito-per-ricomprare-la-mia-casa-allasta/

occorre fare una premessa parlando di uno degli altri strumenti che la legge mette a disposizione per risolvere problematiche inerenti al pignoramento degli immobili sottoposti ad esecuzione giudiziaria

Volendo rimarcare la nostra volontà, quella di Resvolta, nel  voler contribuire, in un modo o nell’altro, anche semplicemente con la sola informazione, a mettere coloro i quali si trovino in queste spiacevoli situazioni nelle condizioni di poter tentare di risolvere la propria posizione debitoria, non con uno(anche se è quello che prediligiamo per i motivi che abbiamo spiegati in altri articoli, vedi sicurezza, rapidità e minimo esborso economico)ma con più strumenti che la legge ci mette a disposizione; mi pare opportuno citare, anche alla luce del titolo di questo articolo, quanto espresso dall’articolo 40-ter, della legge 69-2021 (di conversione del dl 41/2021 c.d. decreto Sostegni) che, al ricorrere di determinati presupposti, introduce nuove norme sulla rinegoziazione di mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedure esecutive, volte dunque a fronteggiare in via del tutto eccezionale, temporanea e non ripetibile,i più gravi casi di crisi economica dei consumatori.

MA VEDIAMO COSA CI DICE E QUALI SIANO I PRESUPPOSTI PER LA RINEGOZIAZIONE

Premesso che alcuni requisiti non risultino modificati rispetto all’art 41 bis della legge 19.12.2019 n. 157; quanto di seguito è la versione definitiva con l’elencazione dei presupposti per potervi a accedere :

a) Il creditore deve essere una banca, una società per la cartolarizzazione dei crediti (su questo scriverò un altro articolo ma, ti preannuncio già che, qualora tu sia convinto di trattare ancora con la banca che ti ha concesso il mutuo, molto probabilmente e salvo il caso in cui il contratto di mutuo non sia ancora risolto, ti sbagli di grosso, il tuo creditore è cambiato; adesso sulla scena esistono nuovi attori, nuove realtà che acquistano e rivendo pacchetti di crediti incagliati o in sofferenza(le cosiddette cartolarizzazioni)società ed intermediari finanziari autorizzati che hanno metodi ed obiettivi delle volte molto differenti, il che, in taluni casi, potrebbe essere un bene, in altri un male, nel caso tu sia deciso a risolvere la situazione, dipenderà molto dal nostro interlocutore

Per cui, semmai ti sfiorasse l’idea che possa essere facile contattarli o qualora ci si riuscisse, dirgli cose del tipo “hey ti offro “100 euro”, l’offerta è buona chiudiamo tutto e stringiamoci la mano… come minimo ti chiudono è il telefono in faccia (ammesso che ti rispondano o che vogliano ascoltarti)se poi lo fai via mail aspetta e spera…..

Ma torniamo a noi.

b) Il credito deve essere ipotecario di primo grado e deve gravare su un immobile che costituisce abitazione principale del debitore (per capirci… l’abitazione principale non deve essere confusa come al solito con la prima casa, è possibile che le due cose coincidano ma per abitazione principale si intende l’immobile dove dimori abitualmente e dove hai l’effettiva residenza anagrafica, che poi sia stato il tuo primo immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa quella è un’altra cosa,nel senso che di certo è ipotesi frequente ma non scontata)  ed il debitore abbia rimborsato almeno il 5% della quota capitale

c) Deve essere pendente una procedura esecutiva immobiliare sul bene, il cui pignoramento sia stato notificato entro il 21 marzo 2021

d) l’istanza può essere presentata una sola volta e comunque la richiesta deve essere presentata entro il 31 dicembre 2022; attenzione non è detto che i termini vengano prorogati per cui, ad oggi, il termine ultimo per usufruire di tale opportunità è quello anzidetto(per cui se stai leggendo questo articolo dopo dicembre 2022 contattaci per saperne di più)

e) il credito complessivo, comprensivo di spese per la notifica del pignoramento etc oltre interessi (interessi contrattuali per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso al momento del pignoramento e interessi legali per le annate successive), non deve superare i 250.000 euro;

f) l’importo offerto, 1) se l’immobile è già all’asta, deve essere pari al prezzo base dell’asta ridotto del 25% (ossia il prezzo minimo al quale l’immobile sarebbe aggiudicabile ai sensi dell’art. 571 cpc), 2) se l’immobile è stimato ma non si è ancora tenuta la prima asta è quello indicato nella perizia di stima, 3) nel caso in cui il debito residuo sia inferiore al valore dell’immobile anche con la riduzione del 25% va offerto l’intero importo del debito residuo comprensivo di spese di pignoramento e di interessi (interessi contrattuali per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso al momento del pignoramento e interessi legali per le annate successive)

g) Il nuovo mutuo derivante dalla rinegoziazione non deve essere inferiore a 10 anni né superare i 30 anni o gli ottanta anni di età del debitore

h) Rispetto a prima è possibile operare con tale soluzione anche in presenza di una procedura di risoluzione della crisi da sovra indebitamento (ovvero la legge 3/2012, un altro strumento degno di nota di cui parlerò in un altro articolo, e che richiede una profonda e dettagliata analisi e che la legge ci mette a disposizione per risolvere le problematiche debitorie).

Anzi è espressamente previsto al comma 1 che “il debito rinegoziato o il finanziamento del terzo… possono (e questo “possono” andrebbe interpretato come un obbligo/diritto a…, ma ora ci arriviamo e spieghiamo anche questo punto…)  godere del beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.”

Il comma 3 ci dice che,  la sola richiesta di finanziamento (non quindi la rinegoziazione con la stessa banca come prevedeva la precedente formulazione dell’art. 41 bis), alla sussistenza dei presupposti richiesti e già elencati, può essere formulata anche da soggetti diversi dal debitore, ovvero il coniuge, la parte dell’unione civile, il convivente di fatto (di cui legge n. 76 del 2016), oltre ai parenti e affini fino al terzo grado del debitore stesso.

I) Oltre tutto Il debito rinegoziato o il finanziamento del terzo possono essere assistiti dalla garanzia, purché sia la prima, da parte del Fondo di Garanzia dello stato per l’acquisto prima casa nella misura del 50%

COME AVRAI NOTATO, I REQUISITI SONO COMUNQUE MOLTO STRINGENTI, purtuttavia si tratta senz’altro di una soluzione già migliore rispetto alle decisioni troppo frettolose raccontate negli articoli 1 e 2 del blog,di certo migliori del riacquistare in asta in quanto otterresti anche l’esdebitazione totale.

COME avrai già capito, anche un tuo parente potrebbe intervenire in tal senso (quindi ottenere un finanziamento)per risolvere la problematica tramite questo strumento

Ma allora… perché di certo te lo starai domandando… specie se ci hai già provato in passato ricevendo picche!!

Perché quando mio fratello, mia nonna, mia moglie o chiunque altro consapevolmente si fosse offerto di aiutarmi chiedendo un prestito, una volta entrato in banca, pur avendo i requisiti a livello di reddito e garanzie più in generale, si è visto(salvo rarissimi casi) chiudere le porte in faccia non appena la banca sia venuta a conoscenza del fatto che si trattasse di un finanziamento volto ad acquistare una casa già pignorata ? e/o quindi volto ad appianare un debito già contratto da parte di un soggetto (tuo parente) ormai segnalato come cattivo pagatore ed insolvente ?

Semplice, se il motivo del finanziamento è questo, salvo casi veramente molto rari ed al ricorrere di presupposti eccezionali con i dovuti accorgimenti (e certamente vantaggiosi per il creditore) non finanziano nessuno per tali motivazioni, ne ora ne mai, e più la parentela è stretta peggio è…, altrimenti perché avrebbero emanato e poi corretto la legge di cui ti ho appena parlato ??  pensaci bene…

Ma perché ti domanderai…

La prima ragione ed è puramente tecnica è perché si preconfigurerebbe l’interposizione fittizia

Ma cos’è…?

Sarebbe l’eventuale accordo simulato ovvero l’accordo con cui un soggetto risulta intestatario della proprietà, anche se il prezzo è stato pagato da un altro. Insomma non ci deve essere un accordo sottobanco (che detto così sembra una cosa bruttissima ma abbiamo capito in buona fede di che si tratta)

Ciò spiega come mai molte banche rifiutino di erogare un mutuo per comprare una casa all’asta nel momento in cui sia richiesto dal coniuge del debitore o parenti strettissimi o altri terzi, nonostante non esista una norma espressa che gli vieti di partecipare…

Le banche non rischiano! né tanto meno gli interesserebbe farlo… figurati!

In conclusione, se da una parte è vero che moglie e marito fratelli etc del debitore possono – almeno sulla carta – prendere parte alla vendita giudiziaria, nella prassi si tratta di una pratica che trova parecchi ostacoli se per farlo devi richiedere liquidità

La seconda ragione è che è inutile tentare di capire come ragionino gli istituti di credito o tutti gli intermediari, inutile tentare di capire meccanismi motivazioni etc, sono cose/situazioni troppo mutevoli e complesse, delle volte anche per gli stessi addetti ma, se ci pensi bene, alcune risposte, banalmente, sono piuttosto scontate sul perché lo facciano…..

La cosa purtroppo preoccupante è che spesso, sempre alla luce di scelte frettolose, molti, certamente in buna fede, hanno provato a riacquistare in asta, depositando cauzione etc. contando sull’ottenimento futuro del finanziamento utile a saldare l’importo dell’aggiudicazione ma, come dicevo…,il fatto di non aver menzionato da subito all’istituto di credito a cui ci si era rivolti (e che in un primo momento si era mostrato favorevole)quale fosse lo scopo della richiesta, ha fatto si che lo stesso fosse stato attenzionato solo successivamente e che la stessa banca, una volta appurato il tutto, abbia negato il prestito lasciando il richiedente nei guai in quanto impossibilitato a saldare… decretando così la sua decadenza dall’aggiudicazione (è così che si dice in gergo) determinando non solo la perdita della cauzione versata ma anche il rischio di essere soggetti ad altre ulteriori richieste di cui ti parlerò nell’articolo relativo alla “decadenza dall’aggiudicazione”

Ma allora, ti starai chiedendo…,dove sta la differenza tra una normale richiesta e quelle fatte attraverso il vecchio strumento dato dal dl 41/2021 c.d. decreto Sostegni visto che, in entrambe i casi, venivano rimbalzate e rispedite al mittente con un nulla di fatto ?

E perché, a differenza di prima, le modifiche apportate dall’articolo 40-ter, della legge 69-2021 (di conversione del dl 41/2021 c.d. decreto Sostegni) dovrebbero sortire effetti diversi trovando un creditore favorevole e volto ad accettare ?

La risposta è semplice e disarmante allo stesso tempo in quanto: lo strumento dato dal dl 41/2021 c.d. decreto Sostegni prevedeva che il creditore (banca etc etc) dovesse dar, a sua discrezione, comunque parere favorevole, altrimenti non se ne faceva nulla…

Adesso sorge spontanea l’osservazione… ma perché mai un creditore in presenza di una legge che comunque gli dia il dritto di potersi rifiutare, avrebbe dovuto accettare qualcosa che prima rigettava sistematicamente ? perché mai avrebbe dovuto farlo anche e rispetto alle motivazioni che ti ho già citato?

Assolutamente nessuna…, ecco perché questa iniziativa risultò nella stragrande maggioranza dei casi, un flop totale

Appurato l’errore agghiacciante del legislatore, come ti ho raccontato, vi si è posto rimedio, in un certo qual modo, attraverso, come già detto, l’articolo 40-ter, della legge 69-2021 (di conversione del dl 41/2021 c.d. decreto Sostegni)

Qual è la differenza rispetto al passato ?

Leggendo ed analizzando il nuovo comma 5 che è quello effettivamente rivoluzionario e che ha dato una svolta rispetto alla precedente formulazione (la quale recitava “Il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso.”)

Adesso questa discrezionalità è stata rimossa infatti leggendo il comma 5 insieme a quanto inizialmente enunciato dal comma 2 che testualmente recita “Il diritto di cui al comma 1 sussiste al ricorrere delle seguenti condizioni” ci lascia presupporre, a scanso di equivoci, che  il legislatore, questa volta, abbia scelto (senza rinviare come faceva con il precedente comma 6 ad eventuali decreti attuativi) di attribuire ai debitori(consumatori) esecutati che rientrino nelle condizioni che abbiamo visto precedentemente, un vero e proprio diritto ad ottenere la rinegoziazione o il rifinanziamento con  relativa esdebitazione per il residuo del debito

Chiaramente se non fossero stati apportati questi accorgimenti, salvo sempre i requisiti richiesti (come dicevo pur sempre stringenti) non vi sarebbe stata alcuna differenza dal saldo e stralcio e rinuncia agli atti (che ribadisco è la formula che prediligiamo) e nulla di  eccezionale avrebbe avuto questa norma

Ma sarà facile adesso ottenere tutto ciò, è sicuro e scontato l’esito?

Purtroppo la risposta è ancora No! Nonostante le semplificazioni e le correzioni lessicali della norma, che comunque hanno decretato un certo aumento nell’accoglimento delle istanze, tuttavia il percorso risulta ancora sufficientemente complesso e tortuoso, e vediamo perché….

Il fatto di aver impedito tout court il rifiuto, di aver sostituito la parola “discrezionalità” con “valutazione del merito creditizio” le convinzioni in merito alla situazione e rispetto al passato, da parte delle banche, rimangono immutate…..,non è che hanno cambiato idea rispetto a prima… per cui, alla luce delle nuove “imposizioni” richiedono ed operano un’analisi strettissima e molto accurata del merito creditizio, ragion per cui spesso, nonostante la bontà di alcune situazioni, qualora certi requisiti, seppur banali agli occhi di terzi ma sufficienti a dare esito negativo (cose che magari in  regime ordinario forse neanche guarderebbero)nonostante ricorrano tutti i presupposti enunciati all’inizio dell’articolo, li rimettono nelle condizioni di congedarti con una pacca sulla spalla.

Alla luce di tutto ciò riteniamo che sarebbe necessario presentare un’istanza corredata da valide motivazioni che suggeriscano il perché, in questo caso  e a differenza del passato, non si riverificheranno casi di insolvenza, ovvero delle reali e comprovate cause che hanno portato all’insolvenza del primo mutuo ; realisticamente nella vita succedono cose che nessuno mai si augura, cause del tutto inaspettate e di forza maggiore, come problemi di salute o perdita del lavoro etc., questo è necessario che il creditore lo sappia(e come ho già detto è il caso di darne anche effettiva prova e non solo chiacchiere)in quanto lo stesso creditore sa bene che molti,invece, non pagano e basta…a cui nulla è successo, semplicemente e dolosamente non pagano…di conseguenza il suo essere guardingo e cauto è dettato anche da questo, a buon diritto aggiungerei, bisogna anche avere la coscienza di considerare le giuste ragioni altrui .

Dunque pur non essendo una cosa obbligatoria, sarebbe opportuno farla evitando e/o riducendo il materializzarsi di contestazioni da parte del creditore in quanto, per lo stesso, un domani sarebbe difficile dimostrare ad un giudice di aver rigettato una pratica senza reali motivazioni

E’ fatta !! dunque il creditore sarà intimorito e/o arrendevole ?

Molto spesso No! anche se non so sino a che punto, in certi casi, possa davvero convenirgli fare da bastian contrario, del resto è una norma che consente un rifinanziamento garantito dallo stato con tassi più altri e che eviterebbe l’eventuale svalutazione del bene in asta oltre le migliori prospettive di guadagno per loro…, ma queste rimango solo delle considerazioni.

Come difendersi ? Come dimostrare che il rifiuto del creditore di rinegoziare o accettare il rifinanziamento con relativa esdebitazione, pur in presenza di tutti i presupposti previsti dalla norma e di un merito creditizio del debitore o del terzo (coniuge o parente che sia) del tutto compatibile con la richiesta presentata, risulti immotivato ?

Anche qui la risposta è semplice, o fai opposizione/fai causa per far valere i tuoi diritti contro il creditore che ti ha negato un’opportunità .

Come si traduce tutto ciò ? in una abnorme perdita di tempo ed ulteriori costi, e se la procedura esecutiva non è stata sospesa, magari perché ci sono altri creditori che potrebbero portarla avanti, la macchina giudiziaria non si ferma, e tu… come ho già sottolineato, tempo non ne hai ! come probabilmente non hai altro denaro da spendere in cause e quant’altro che altro non farebbe (in caso di insuccesso) che peggiorare la tua situazione

MA ALLORA COSA POSSO FARE ? ESISTE UNA SOLUZIONE MIGLIORE ?

La risposta è Si

La soluzione è il saldo e stralcio con rinuncia agli atti da parte dei creditori!!

E ti dirò di più in questo specifico caso potrebbe addirittura combinarsi con l’eventuale giudizio ordinario(non opposizione) che andrai a proporre contro il creditore per  la sua mancata buona fede nel concederti la rinegoziazione oltre  all’eventuale richiesta di risarcimento del danno(ma queste cose legalesi te le spiegheranno i nostri avvocati specializzati) che non sospende la procedura, ma che potrebbe concludersi estinguendola appunto tramite una accordo a  saldo e stralcio finanziato magari dalla banca stessa una volta che abbia intravisto scarse possibilità di successo e quindi, alla fine, di rimetterci!

Possiamo aiutarti anche nel caso si possa optare per questa soluzione ?

la risposta è nuovamente Si! Ribadiamo che siamo più propensi verso una soluzione in particolare, ma ciò non significa che anche le altre strade non  possano essere intraprese con successo dimostrandosi risolutive,specie se possibile utilizzarle in combinazione.., l’importante è che tutto sia preventivamente passato al vaglio e dettata la giusta strategia!

Bisogna conoscere e saper fare bene tante cose… affinché si riesca a raggiungere un accordo risolutore, bisogna avere alle spalle, come noi di Resvolta ,legali ed altri professionisti esperti nel settore giudiziario,bancario/credito, immobiliare e che facciano questo quotidianamente.

IL NOSTRO “METODO SVOLTA” probabilmente è ciò ce fa al caso tuo, proprio perché tiene conto di tanti dettagli, utili a capire quale possa essere la strada giusta, delle volte anche diversa da quella che pratichiamo con frequenza

SE ti stai anche chiedendo, come è giusto che sia:

Ma perché lo fate?

Cosa fate in concreto?

Come lo fate?

Cosa guadagnate?

Perché i creditori dovrebbero dire di sì a voi e non a me?

Perché i creditori dovrebbero accettare una cosa del genere?

Etc….

Se vuoi conoscere la soluzione al tuo problema e la risposta a queste ed altre domande, non devi far altro che contattaci adesso compilando il form presente sul sito https://resvolta.it/ o alla fine di questo articolo e verrai ricontattato anche solo per una semplice chiacchierata, saremo oltremodo trasparenti e sinceri e siamo certi che comunque, potrai trarne solo che benefici, saremo ben lieti anche solo di averti aperto gli occhi!!

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Saremo ancor più felici di spiegarti cosa potresti guadagnare affidandoti a noi, qualcosa che neanche immagini, oltre che indicarti la strada per maggiori garanzie future, basta agire nel modo giusto!!

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